工作人员在清理河道。 张金娜 摄
宣传单上的木屋别墅。
土地承包合同上注名该地块为种植使用，而非商业用地。 张金娜 摄
信息时报10月28日讯 近日，记者在北京路发现，不少销售人员手持单张向来往的路人宣传，“一栋别墅仅需要10万元起”。记者了解到，10万元一套的别墅位于番禺，并不是钢筋水泥筑造，而完全是木头制造。记者探营发现，该地块脏乱荒凉，与宣传单张大相径庭，建造的木屋别墅无房产证，只有10年的使用权。而据记者调查发现，该地块属于农业耕地，非商业用地，而开发商却以开发农庄和销售木屋别墅为主要用途，对此，业内人士表示，耕地上开发木制别墅没有报建属违建，建议买家慎买。
木屋情况：地处郊区无房产证
上周五，在北京路附近有一群销售人员手持宣传单张向来往的路人宣传木屋别墅，并邀请对产品有兴趣的路人前往该公司位于中旅大厦10楼的办公楼。记者跟随一名销售人员前往办公楼盘，该开发商公司名称为广东省海达银通担保公司，物业管理为星火燎原房地产（服务）有限公司。
最小面积20平方米
进入公司，销售人员请了一位销售经理向记者介绍木屋情况并且给记者看了一些木屋图片，该项目名为山水之韵现代农庄，位于番禺区大石，整个项目占地220亩，其中150亩为农业、园林使用地，剩下70亩打造82套木屋别墅。
木屋价格为10万元/栋起，木屋最小面积为20平方米，为单间，包括厨房、厕所等，不设置最大面积，别墅的面积、大小、类型、材料、颜色、风格等各方面都可以根据客户的需求订做。此外，以后小区内还设有超市、菜市场、餐饮等生活、休闲配套设施。
使用权为10年
据记者了解，一栋木屋别墅价格，70%费用为别墅制造费、运输成本等费用，总价剩下的30%是别墅所占土地使用费用。也就是一栋10万元20平方米的单间木屋别墅，其中7万元为别墅造价等，另外3万元是使用10年土地费用。
“10年后，木屋可以随便移动到其它地方”，林经理介绍，该开发商只是租了农业耕地12年，所以购买木屋别墅的业主与开发商签的也只是一种租约合同，并无房产证。
那么，12年后开发商无法继续租用土地怎么办？销售经理表示，做别墅会升值，会带动整个村子里的发展和就业，不可能不愿意租的。等10年后，如果别墅买家希望继续留在现在的农庄内，那么就继续签约，不过到时候的土地使用权就升为5.4万元。当然也可以搬走，或者还可以安置到该公司以后开发的南沙、从化等地的农庄内，但是不同地方费用可能就不一样了。
75天内交付使用
买木屋别墅既环保又便捷，开发商承诺购买一套木屋别墅，75天内就可以交付使用。林经理表示，木屋是直接在厂家做好，再运输到现场组装，楼盘现场环境也很容易做的，只要把花草做好就可以了。
那么，居住在木屋别墅跟普通的别墅房内的居住设施有什么不同？销售经理表示，里面和普通房子没什么区别，不过建议居住在木屋别墅内最好不要使用煤气，担心不安全，但是会安装太阳能可以提供热水等。此外，为了木屋通风透气会在木屋下面打水泥柱，这也可以固定较轻的木屋防止倒塌。
水费和电费是按照居民用电用水标准收费，因为是跟村子里协商好的。对于是否有小区门牌，销售经理表示都有，但具体是什么却无法说明，只是一直强调会有很优质的物业管理。小区内统一的物业管理费用为2元/平方米/月。
两问木屋别墅
1.木屋别墅在75天内就能交付使用？如何排放各种生活污水等？
田源木屋专业人士赵经理告诉记者，在一块农业地上建木屋别墅并于75天内交付使用时间是比较充裕的，一般一栋别墅木屋从设计到制造再到安装最后到交付使用仅需要2～3个月时间。设计到制作一栋木屋别墅的时间为1个月左右，这段过程中，开发商就可以安排工人到楼盘现场埋水管、电管，最后将制作好的木屋现场组装。
2.木制别墅如何防风、防白蚁、防暴雨等？
田源木屋专业人士赵经理告诉记者，有两种方法可以解决木质别墅防风、防暴雨的问题，一是在木屋的屋顶加一层隔热层，另一种方式就是在木制的屋顶上涂上一种沥青。而现在最为长久防虫害的办法就是将高压药剂注入木头。
地块探营：楼盘现场脏乱荒凉
记者前往销售人员所说的番禺大石楼盘现场了解情况，在地铁2号线会江站，步行8分钟后记者看到销售人员所说的有河流、有池塘、有椰子树的地块。呈现在记者眼前的场景与楼盘宣传单张场景完全不同，该楼盘地块对面是一条高速公路，高速公路下杂草重生，地块两旁都是一些菜地，销售人员口中的河流其实只是一条狭长的死水沟，楼盘现场极其荒凉，周边人烟稀少。
不过确实如销售人员所说，目前有工人正对小河沟进行整治。据工人介绍，他们在这里工作已有10天左右，现在在对河流进行整治，并在河岸旁种一些花草等。附近有村民告诉记者，该块地应该是属于官坑村的农业地，现在有工人在整理河流可能是出租出去了。
律师质疑：耕地建别墅没报建属违建
记者在调查中看到该公司出示的一份土地承包合同，合同范本上注名为了加强责任农田种养殖管理，防止耕地丘荒，创造更多社会财富，甲（番禺区大石街北联村经济合作社）乙（黄雄保）双方经友好协商，甲方愿将本村位于“石北围”的耕地20亩承包给乙方作种植使用，承包时间自2009年6月1日至2021年12月30日。按照目前星火燎原房地产（服务）有限公司的宣传单张和销售人员表述情况看，该地块并非用于种植为主，而是以开发农庄和销售木制别墅为主要用途。
据记者查阅资料了解到，2007年广东省国土资源厅曾针对“农业庄园”以租用农民集体土地方式取得土地使用权进行种植和休闲娱乐、旅游观光等综合开发，部分已改变了土地的农业用途这一现象专门发出通知，要求各地加强管理，防止“以租代征”圈占农民集体用地。“农业庄园”用地一律不得擅自改变用途作为非农业用地，禁止“农业庄园”搞房地产开发、建别墅和度假屋。禁止以投资农业综合开发项目为名，擅自在租用或承包的农用地搞非农业建设规避农地转用审批。
销售人员称耕地建木屋不需报建
对此，星火燎原房地产（服务）有限公司的销售经理向记者表示，“知道现在确实不允许用耕地建房屋，但因为我们不是永久性建筑，不发房产证，也就不需要规划局报建。”他还表示，该公司的高老板并非合同上的乙方（黄雄保），与乙方只是合作关系。
广州威戈律师事务所陈宇昆律师表示，农业用途的土地出租给对方，只能从事与农业有关的项目，如果改变了用途那么就需要向有关部门审批。该项目为木质别墅虽可以移动，但固定之后就是房屋，也就要得到有关部门许可，否则就是违规。
此外，记者咨询广州市国土房管局，对方表示即使是甲乙双方已经签署承包合同，但是作为开发商的乙方也要先去规划局相关部门报建，如果在规划局不允许的情况下建设与土地性质不一致的建筑，那就是违法建筑。
随后记者致电番禺区规划局信访，对方表示耕地要建农庄或是木屋别墅肯定是需要报建的，需要办理《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》等，需要1年左右的时间才能将所有证件办出来。如果没有报建就是违法建筑，需要拆迁并且会进行不同程度惩罚。而经番禺区规划局的工作人员查询，该项目并没有报建。
只签合作协议掩盖买卖性质
记者以买家的身份问开发商，需要如何购买该别墅，需要签怎样的合同？开发商提供了名称为《山水之韵木屋社区合作共建合同》，并告诉记者可以补充一些协议。记者质疑既是成交买卖为何签的是合作合同？销售经理告诉记者，因为土地没有永久使用权，所以不是买卖合同而是合作合同。
广州威戈律师事务所陈宇昆律师表示，该合同以合作协议性质来掩盖买卖性质，从合同的内容可看出钻了一些法律空子。如果房管局等部门要求拆除别墅，若被法院判定甲乙仅是合作，那么乙方的资金无法拿回，购买者需承担风险，当然，如果法院判定为买卖性质，而不是合作性质，那么甲方则需对乙方赔偿。这是一个比较有争议的问题，倾向哪方辩护律师起着关键作用。